交易資金金額較大 隱藏風險多樣 又常常被忽視 造成財產損失

    進入2013年下半年，在大多數人都在總結過去半年的樓市成績時，房屋交易的風險隱患被成交價、成交量等一系列數據所覆蓋。

    2013年上半年，北京市共成交二手房95244套，是同期新建商品住宅（含保障性住房）成交量的1.5倍，二手房已經成為市民購置房產的主要類型。與此同時，有關二手房交易的法律糾紛甚至欺詐事例也屢屢見諸報端，有些甚至給買賣雙方造成百萬金額的損失。這與二手房交易資金金額較大、隱藏的風險多樣性不無關聯。

    本報記者總結了法院審理的二手房交易案件的情況，發現以下四類糾紛往往最容易被忽視，同時也極易造成較大的錢款損失，甚至錢房兩失。

    （一）房屋的交割應留存保證金

    案例

    劉女士在2009年購買了位于阜成門周邊的一套已購公房，購買方式為全款，從簽署合同至過戶交接完畢都很順利，并很快入住。

    過戶時劉女士向業主確認物業費是否結清，業主表示沒問題，一直是單位交的，于是到交易大廳辦理過戶。到供暖期交暖氣費時劉女士發現，原業主有4年的欠費，且原業主拒不配合，無奈之下劉女士只得自行支付近萬元的供暖費以保證冬季供暖，但也給自己造成了經濟和精神上的雙重損失。

    分析

    由于二手房是已建成房產，在過戶前都會發生包括物業、供暖等費用，而房屋的交割一般都在過戶之后，此時入住在即，購房人對費用拖欠等風險也容易疏于防范，因交割不慎造成遺留問題乃至經濟損失并不少見。尤其是建成年代比較久的已購公房和高檔住宅，有些拖欠費用經年累月積攢下來竟高達十余萬元。

    提個醒

    第一，過戶前要見到原業主對物業、供暖以及其他費用的結算票據，并現場查驗其繳費期限的截止時限；對于原始票據已經遺失的，可以到物業或供暖等單位查驗繳費記錄，以確定是否存在費用欠繳等情況；

    第二，買賣雙方應同時到場辦理房屋的交割手續，對于各項費用、水電等使用表數應該詳細記載，同時交易各方應該在交割單上簽字確認；

    第三，按照交易慣例，買賣雙方應留存一部分尾款作為物業交割保證金，待原業主將欠費結算完畢后方可劃轉給原業主。該筆款項可以采用資金監管的方式，一方面可以保證原業主將據實結算，如果拒不結算的，可以使用該保證金先行結算；另一方面，采用資金監管形式，也可防止購房人拖延支付。

    （二）出售房產需經配偶及共有權人同意，

    否則合同可能歸于無效

    案例

    原告韓先生與被告扈女士系夫妻關系。業主扈女士與購房人楊先生簽訂《北京市存量房屋買賣合同》。簽約當日，業主扈女士口頭表示其配偶同意出售房產，但未提供任何書面證明。在交易雙方即將辦理房產過戶時，原告韓先生以其配偶扈女士未經其同意而出賣共有房屋，侵害其合法權益為由，起訴要求確認合同無效。

    北京市宣武區人民法院審理認為，扈女士的配偶為房屋共有人，扈女士與買方訂立的合同無法證明已經取得配偶韓先生的同意，應視為無權處分，故判決扈女士、楊先生簽訂的房屋買賣合同為無效合同。楊先生不服一審判決，提出上訴。北京市第一中級人民法院最終做出了終審判決：駁回上訴，維持原判。

    分析

    實際中經常會有因房屋漲價，業主以“共有權人不同意”為由而違約，在客戶方繳納定金較少的情況下，雙倍退還定金與房價的迅猛上漲相比就顯得“不算什么”了。

    房屋共有是指由兩個或兩個以上的公民、法人共同擁有該房屋的權利和應承擔的義務。共有房產在出售時，需經所有共有人同意后方可出售。很多消費者誤認為只要是產權人本人簽約即可，卻不知還需要共有人同意，以至于造成糾紛，即便最終能夠追回損失，往往也因曠日持久的訴訟從而延誤了最佳的購房時機。

    實際中除了夫妻共有以外，以聯名形式購房、或是繼承的房屋，都有可能存在房屋的共有權。

    提個醒

    第一，簽約時一定要查看房屋所有權證，產權證的內頁會標明“共有權人***等***人”，并注明相應的共有權證號，此類情況需要共有人本人持《房屋共有權證》前來簽約，如果本人確不能到場的，需要提供書面的《共有權人同意出售證明》以及《授權委托書》；

    第二，即使內頁沒有標注共有權的，也需要產權人的配偶到場方可簽約，如果配偶確實不能到場的，需要其配偶提供親筆簽字的《配偶同意出售證明》，以此證明其配偶同意出售該房產，而購房人的購買行為也可被視為善意取得。

    （三）巨額房款難追討，

    購買二手房應使用“資金監管”進行錢款交接

    案例

    去年6月，孫女士通過某中介購買了邱某位于亦莊天華園二里二區的一套房，全價為228萬元。在賣房人邱某的一再要求下，孫女士先行支付了158萬元的首付款后拿到房屋鑰匙并開始裝修。因當時該房仍欠銀行50多萬元貸款，需要在還清貸款并解除貸款銀行對該房屋設定的抵押權之后才能辦理過戶，邱某一再表示，會用該筆首付款償還剩余的銀行貸款。

    去年11月，買賣雙方順利網簽。但雙方辦理網簽之后，邱某多次以各種理由拖延過戶時間，直到今年5月，孫女士去房管部門查詢發現，該房已經被查封。而邱某卻始終聯系不上。

    經了解，原來賣房人邱某在網簽之后僅十幾天，又將房屋做了抵押，并設定了195萬元的最高抵押權，并授予對方代為處置房屋等多項權利。

    孫女士到法院申請立案時得知，原來借錢給邱某的張先生在發現邱某失蹤后，已將其起訴到法院以保證自己的“優先追償權”，張先生的起訴理由是“民間借貸”，法院受理后已將該房屋進行查封，如果將來房子一旦被拍賣，所得錢款也得優先償還抵押借款和銀行錢款。

    目前，案件還在處理中，孫女士一家雖然還住在該房屋內，但是每天都提心吊膽，生怕哪天就被趕出來。

    分析

    記者對此案進一步了解后發現，網簽不等于過戶，其作用主要是為了防止已經簽約的房產被“二次出售”，也就是俗稱的“一房二賣”，對于簽約后至辦理房屋過戶前的一段時間內原業主將房產抵押給他人是無法控制的。但此類案件只要做好風險防范措施，損失是完全可以避免的。

    提個醒

    第一，簽約后和業主一起到房地產行政主管部門查證該房屋是否處于抵押、查封狀態，行業內稱作“核房”；

    第二，通過“資金監管”辦理錢款交接，這樣一來，在過戶之后賣方才能拿到錢。

    北京市住建委在今年年初發布了《關于做好存量房交易服務平臺擴大試點工作有關問題的通知》，為了確保存量房交易資金的安全，凡買賣雙方通過房地產經紀機構達成交易的，將強制實行交易資金監管。2011年4月實施的《房地產經紀管理辦法》第24條也明確規定：“房地產交易當事人約定由房地產經紀機構代收代付交易資金的，應當通過房地產經紀機構在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬戶劃轉交易資金。交易資金的劃轉應當經過房地產交易資金支付方和房地產經紀機構的簽字和蓋章?！?/P>

    據介紹，資金監管與我們網上購物時普遍采用的“支付寶”模式類似，是一種委托第三方支付的錢款交接形式。買方將全部購房款、或除貸款之外的全部房款存入指定的資金監管賬戶后，視同出售方收到了該筆款項，待交易雙方履行協議并完成房屋權屬交接后，由監管機構對交易資金進行交接；若不能達成交易，則該筆款項不會由監管賬戶撥付，期間任何一方都無權單方處分該筆交易資金。這樣的做法可以最大化的保證房屋權屬和資金的安全。

    不僅如此，資金監管也可以保障房屋出售人的權益，實踐中也會有購房人在出售方完成房屋權屬交割后拖延支付購房款的情況，不僅有可能為出售人帶來回款風險，對于那些需要“賣舊買新”的業主來說，也有可能貽誤購房良機，甚至出現過不能及時回款致使新購房違約而造成損失的情形出現。

    （四）簽約前后應監督中介機構完成風險控制動作

    市場上的房屋中介良莠不齊，有些中介經紀人一門心思為了促成簽約，對交易中的潛在風險疏于防范，消費者選擇中介公司本來是為掃清交易障礙，結果到頭來中介費交了不少，風險也沒能控制住。

    近日，北京市消協公布了房屋中介的6大陷阱：以看房為名騙取“看房費”、隱瞞信息掙“差價傭金”、未盡居間的義務使消費者合法權益受損、提供虛假租房信息，騙取中介費、無中介資質違規參與中介服務、設置合同“霸王條款”減少自身義務，侵害消費者合法權益。

    提個醒

    第一，選擇房屋中介時要看公司品牌，大型中介公司更看重自己的品牌形象，人員素質相對較高，出于自身經營風險的考量，也會要求對一些基本的風險先行排查；

    第二，針對以上提及的風險，也應監督經紀人是否完成了風險控制動作，比如，某大型房屋中介就要求經紀人在簽約前先向買賣雙方播放由公司統一錄制的《簽約風險提示》視頻，視頻中會告訴客戶常見的風險都有哪些以及客戶通過哪些地方了解經紀人完成了風險防范動作，切勿嫌麻煩而不看。